תיקונים אחרונים במסגרת תמ"א 38 וכיצד ישפיעו אלה על רוכשי הדירות?

תמ"א 38 מוגדרת כ "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה". כאשר מגיע קבלן הבוחר לשפץ פרויקט בנייה במסגרת תמ"א 38, מוענקות לו זכויות בנייה נוספות כגון תוספת של יחידות דיור, הרחבת הדיור במבני מגורים קיימים ותוספת של שטחי בנייה למבנים שאינם מיועדים למגורים, כל אלה ניתנים בהליך ישיר של היתר על מנת לעודד את חיזוק המבנה. אלא שבימים האחרונים (נובמבר 2015)  התקבלה במועצה הארצית לתכנון ובנייה החלטה הנוגעת לתיקון בסעיף לתכנית התמ"א אודות חישוב זכויות בנייה בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש ותיקון נוסף לחוק התכנון והבנייה. מהם תיקונים אלה וכיצד ישפיעו על שוק רוכשי הדירות? על כל אלה במאמר הבא.

 תיקון 3א' לתכנית התמ"א

תיקון 3א' נוגע לעובדה שהתוספת האפשרית מכח התמ"א ל-13 מ"ר לדירה תחושב לא רק לדירות התמ"א אלא גם לתוספת הדירות העתידיות (דירות התב"ע), לעומת הנוסח המקורי.  תיקון נוסף נוגע לחישוב מספר יחידות הדיור: הנוסח שאושר נוגע לחלוקת מספר הדירות ב-70 מ"ר לעומת 80 מ"ר בנוסח המקורי.

 

ומצד שני, התיקון לחוק התכנון והבנייה…

באותה נשימה הורתה המועצה למנהל התכנון להכין תיקון לחוק התכנון והבנייה, לפיו עבור תוספת בנייה שהיא מעבר לתוספת הקבועה בתמ"א, תוכל העירייה לגבות מהקבלן היטל השבחה. היטל השבחה הוא מס בגובה של 50% מערך ההשבחה של הנכס שמשלם הקבלן. לצורך הבהרה, התוספת המותרת במסגרת התמ"א היא עד 2.5 קומות; כל תוספת מעבר לה תחויב בהיטל.

שינויים אלה התקבלו פה אחד במועצה הארצית לתכנון ובנייה ויועברו לדיון במשרד המשפטים.

 

באם יאושרו, כיצד ישפיעו שינויים אלה על רוכשי הדירות?

כיוון ששטח הדירות לחלוקה קטן ל70 מ"ר בפועל נגרעים משטח הפרויקט כולו כמה מאות מ"ר, דבר אשר מקטין את מספר יחידות הדיור האופציונליות לרכישה בפרויקט. כך, בפני המעוניינים ברכישה יעמדו כרגע פחות אופציות. בנוסף, מאז 2011 ישנו פטור לקבלנים מהיטל השבחה על דירות שנבנו במסגרת התמ"א. לכן, הקבלנים כל כך מאוכזבים מההמלצה החדשה.

על פי ההמלצה הנוכחית, פרויקטים יהיו מחויבים בהיטל זה עבור תוספת שתאושר לכלל הדירות שאינן במסגרת התמ"א. לכן, אם הקבלן ירצה לבנות- הוא ייאלץ לשלם יותר וכך גם לגבות מהרוכשים סכום גבוה יותר עבור הדירה.

בשורה התחתונה, אם הצעה זו אכן תאושר, היא עלולה להפוך פרויקטים רבים ללא כדאיים מבחינה כלכלית: גם דירות קטנות יותר וגם יקרות יותר, מה שפוגע ברוכשים אופציונליים. לא נותר אלא להמתין מספר חודשים ולראות האם הצעה זו תאושר סופית.